2019年初写的长文提到$天健集团(SZ000090)$ 市值仅有60来亿，明显低估，值得加码买入。一年半过去，算上转股派息，股价上涨约2倍。
我在天健的投资也算一波三折，还好能按照自己的投资体系操作，收益终算不俗，重要的是抱着“好资产”，在充满风险与波动的股市投资中，安然地穿透迷雾，其过程值得总结，而天健潜力依然不低，未来的发展，更值得分析研究。
复盘
初次买天健，是在A股白马小牛市后半程。按自己的投资模型，长线仓一般“熊买牛卖”，长线仓有所减持后，会多做“价值投机”。 当时已确定中信证券为最大投机仓，其它只会分散小注买。买入天健的理由也简单，首先是属价值型，资产优良，派息可以，估值相比已大涨的一线蓝筹肯定不高，还有个有钱的”爹”-深国资委。而粤港澳大湾区规划一直“犹抱琵琶半遮脸”, 我希望待其出台时，投机一把赚20%左右。
事与愿违，买入后天健小升一把就一路下跌。我再仔细看看天健基本面，确定蛮不错，而且开始买得少，就每跌10%多，就补上一注，期间韩董事长新上任后还马上买了10万股以彰显信心。但市场不给面子，2018年的大盘跌跌不休，天健继续惨跌。
2018年10月，我在雪球发帖说，韩董事长也深套25%，若股价继续下跌，我会加码买入。其后，我由“分价买入”，改为“分价+分时”加码买入。因为我深知道，“值得买”的股票，跌下去就更值得买。深圳楼市持续火爆旺盛，仅天健公馆及天健天骄的利润（不是货值）就有可能超过其60亿的市值。天健当时无论怎么算，其未来现金流的折现值都远超价格，更何况那两个地产项目很快会释放价值，确定性甚高。显然，市场错得离谱。
2019年第二季度，天健股价已经明显反弹，我开始少买，接着就停买了，因为我在相对高位的价格也有货，再买会拉高整体持仓成本。
2019年天健股价涨幅有50%，终于跑赢大盘，自己天健的持仓也有不少浮盈，但我依然觉得低估。
2020年初，新冠来袭，天健也随大盘猛跌，股价坐上过山车，浮盈不见了一大截。但深圳楼价依然坚挺，天骄项目大卖，我依然懒理波动，耐心持股待涨。
天健集团因天骄项目开始结转，2020年第一季度业绩大增14倍多，股价开始飞升。整个上半年，在医药芯片走牛，地产股股价不济的背景下，天健显得另类且出色了。
前天（周五），数月涨不停的天健多年来第一次触及涨停价，由于我整体盈利充分，即使早期较高价位买入且一度深套的那些，也获得不错的收益了。我遵循自己投资模型中“贵买先出”原则，开始将部分”贵买”的天健减持，以平衡风险及仓位。
价值投机失利，当成了长线股东并不悲催，只要资产优质有价值，可耐心持有，甚至可以越跌越买，大概率会有不俗回报。
展望
天健集团连涨后估值高了吗？有些人认为天健的土储不足，而另一大主业，建设工程项目，毛利较低，故也担心其未来增长潜力有限。
天健集团接下来两三年，业绩应该有保障的，特别是天健天骄卖完南苑，还有北庐及西筑。在大湾区开发及示范区建设的背景下，天健背靠大股东，拥有房地产开发及出租，包括棚改旧改城市更新，以及市政工程建设等业务，业绩应至少不会差。现在简单探讨下，未来可能影响天健估值及营收利润的几大因素。
1. 组建大建工集团，能否令天健的建工业务“规模致胜”？
以天健为主体及上市平台，整合深圳建工企业，是否可以有足够实力做大建工业务，独当一面，与“中”字头企业竞争大湾区的大项目，这是值得考察研究的。
以前，一些特大或特别项目，天健常常不会独自承担的，要与中字头企业合作。例如，深圳机场三跑道扩建工程“场地陆域形成及软基处理工程设计采购施工总承包（EPC）”项目，是由中交天健、中国交建与中交四航院组成的联合体成功中标的。而其中的中交天健，中交建占55%，天健仅占45%。
建工业务毛利虽比房地产业务毛利低，但如果规模够大，利润总额甚至利润率可以大大提升。在大湾区项目充足，回款有保证的条件下，是可以值得期待。
2. 深圳示范区建设中, 能否分到”肥肉”?
以前说过，深圳要打造自己的大建工集团，就是希望“肥水不流别人田”，除了多拿大项目，也有机会获得意外“肥肉”。例如，一些填海项目，如果由天健承接，天健可以获土地开发权以抵偿其应收工程款，当然这是”有想象力“的猜想，具体会否实现就需跟踪下。深圳国资对旗下上市公司一向不薄，例如多年前溢价收购深高速的梅观高速部分路段后，还令深圳国际及深高速以极低价格获得了梅林关地块进行开发，这一地产项目显然就是大肥肉。
3. 把其他建工资产注入天健，价格是否公允？
这关系到天健的估值及资产回报率。无论现金还是增发股份收购，希望价格合理，这对小股东利益攸关。
4. 低估的资产会否重估释放，旧地块有多少拿来地产开发？
天健不少资产是以极低成本价入账，部分资产的市价可能是其百倍，例如，香蜜新村、香蜜三村、市政大院等。如果这类资产释放重估，可以直接改善PB中的B （Book Value），天健今年涨1倍有余，PB还不到2倍。如果这类资产重估，现估值还真的不高。
如果天健的一些旧地块作为新的地产项目进行开发，就有可能再造一个“天骄”，在未来带来强劲现金流和丰厚利润。（天健公馆及天健天骄也是从这类旧地块而来）
可以肯定的是，天健拥有巨额的隐匿资产，但最终能否释放，甚至有较佳的开发收益，很在乎实控人的意愿与前景规划。
5. 深圳的一些项目会否带来超预期收益？
天健除了也有前海项目值得期待，以前提过，更应该受关注的是西丽地块处置，天健2015年20.58亿元获得该土地，但因为其部分规划为深圳最大的高铁站，故临时作为足球场。其升值潜力非常巨大，当然也看相关部分涉及土地部分的补偿方案了。
6. 股市能否持续走牛而推升其金融资产及自身股价？
天健持有莱宝高科5186万股，及上海临港2306万股，如果股市后市持续走牛，天健可以高价出售这些金融资产，获得不菲的收益。
当然，天健自身股价也可能因为牛市而获得可观增长，因为股价除了受自身价值影响，市场情绪也可以给出极大的折溢价弹性。
无论市场走势，还是公司发展，都充满不确定性。以上展望分析包含了不少变量，需要持续跟踪研究，收集证据，以确定不同变量有正面或负面发展的概率，以作出合理的投资决策。